Très chères copros !

Le constat s'impose : les copropriétés n'aiguisent plus les appétits des assureurs. Loin de là. Depuis dix ans, ces derniers appliquent le principe du « stop and go » sur un marché qui affiche structurellement des résultats techniques déficitaires.

La fuite des assureurs

Covéa s'est délesté d'une partie de son portefeuille ne conservant que les copropriétés d'une surface supérieure à 2 000 m², tout comme Generali qui a résilié une partie de son parc immobilier, indépendamment des critères de surface. De son côté, Ace, d'abord investi sur ce segment dans la décennie 90, a nettoyé son portefeuille avant de revenir en sélectionnant drastiquement les biens. « Globalement, les résultats techniques de l'ensemble des assureurs sont mauvais. Ces derniers ont tendance à segmenter leur portefeuille et fuir certaines typologies de risques comme les immeubles de centre-ville, qui sont anciens, avec des planchers bois », souligne Guislain de The, directeur immobilier de Filhet Allard, dont le cabinet couvre 12 millions de m². Ces mouvements de balanciers, qui ont pour effet direct de réduire le nombre d'intervenants sur le marché, ont été encouragés à la fois par le vieillissement du parc immobilier français (66 % du parc privé a été construit avant 1974) et par les défauts d'entretien de copropriétés. Les impayés de charges figurent d'ailleurs parmi la première source de litiges entre copropriétaires. « Il existe parfois une confusion dans l'esprit des copropriétaires entre le contrat d'assurance et le contrat de maintenance. Les assurés ont souvent tendance à considérer que la multirisque immeuble (MRI) se substitue à l'entretien », précise Jean-Pierre Sarrazin, directeur du département multirisque immeuble chez Verspieren (50 millions de m2 assurés). Et d'ajouter : « Les copropriétaires ont de moins en moins les fonds nécessaires pour engager de grands travaux de rénovation et en sont réduits à appliquer des rustines lorsque le sinistre survient. » Ce qui explique la dégradation des fondamentaux techniques des assureurs.

Vers une hausse des tarifs

À la croissance constante des dégâts des eaux (DDE, 80 % des dossiers) générant des dépenses plus importantes que par le passé et à la forte hausse des sinistres d'origine criminelle (vols, vandalisme et actes de malveillance) sur les cinq dernières années (environ +40%), s'ajoute une progression de la fréquence des sinistres dits d'intensité (incendies et catastrophes naturelles). Un effet ciseaux jugé préoccupant. « Si l'on projette le vieillissement du parc, la charge sinistres va continuer à déraper. L'augmentation tarifaire est inéluctable » prévient Pierre-Yves Laffargue, responsable IARD chez Axa Entreprises (400 ME de primes encaissées sur la MRI), qui n'hésite pas à relever les niveaux de franchises de certaines copropriétés exposées à des dommages récurrents : « Cela présente l'avantage d'éliminer une partie de la sinistralité et de créer un effet de levier pour encourager les copropriétés à intervenir dans l'entretien des parties communes ». À cette tension permanente sur la sinistralité s'ajoute l'application de la convention Cidre (convention d'indemnisation directe et de recours) initialement conçue pour simplifier le règlement des dégâts des eaux inférieurs à 1 600 euros hors taxes. Pour une majorité des DDE, qui ont une origine privative, l'assureur du lésé (locataire, copropriétaire occupant via la MRH) règle les dommages aux embellissements avec abandon de recours contre l'auteur lorsque le montant est inférieur à 1 600 euros. L'assureur immeuble, quant à lui, intervient dans la majorité des cas pour indemniser les dommages aux parties immobilières privatives avec le même abandon de recours pour un montant inférieur à 1 600 euros. Or, dans les faits, le coût moyen de ce type de sinistre dépasse largement ce niveau. « Cela fait plus de 20 ans que les seuils de la convention Cidre n'ont pas évolué alors que l'indice FFB a été multiplié par plus de deux dans l'intervalle », évoque Jean-Pierre Sarrazin. Seul un relèvement des seuils de recours permettrait d'équilibrer les résultats des branches MRH et MRI. C'est l'un des enjeux de la renégociation actuelle de la convention d'indemnisation entre la FFSA et le Gema, dont un accord devrait intervenir au mieux au premier semestre 2015, selon nos informations.

réPArTiTioN MoYeNNe des CHArGes de CoProPriéTé eN 2013

670 000

copropriétés en France, soit 7 millions de lots au total.

1,1 Md€

montant des cotisations des contrats immeubles en 2012. (Source AFA)

12 200

syndics professionnels.

1 880 €

coût moyen d'un dégât des eaux. (Source : AFA)

CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ALUR

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) prévoit à l'article 58 que « chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ». Concrètement, le copropriétaire bailleur aura donc l'obligation de souscrire une assurance non occupant, plus couramment appelée « PNO ». Ces contrats couvrent notamment le copropriétaire non-occupant en cas de dommages subis par le locataire mais aussi par les voisins ou les tiers, en cas de vice de construction, d'une dégradation non détectée ou d'un sinistre survenu en cas de vacance locative. En cas de refus de la part d'un assureur, le propriétaire pourra alors saisir le Bureau central de tarification (BCT). Ce dernier « fixe le montant de la prime moyennant laquelle l'entreprise d'assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'État, le risque qui lui a été proposé ».

ASSURANCE ET COPROPRIÉTÉS : DE QUOI PARLE-T-ON ?

La plupart des règlements de copropriétés imposent aux syndics de souscrire un contrat d'assurance de la copropriété qui se décompose en trois volets.

• Dommages à l'immeuble : garanties incendie, TGN (tempête, grêle, neige), catastrophes naturelles, vol, bris de glace, dégâts des eaux.
• Responsabilité civile : RC de la copropriété (de l'ensemble des copropriétaires à l'égard des tiers et de chaque copropriétaire en cas de sinistre), RC personnelle des copropriétaires, RC du syndicat des copropriétaires et RC du syndic (seuls les syndics professionnels sont concernés).
• Protections complémentaires : protection juridique, garantie impayées de charges, prise en charge des honoraires d'un expert, recherche de fuite d'eau...

TROIS LEVIERS POUR CONTRER LE VIEILLISSEMENT DU PARC IMMOBILIER

1. NETTOYAGE DE PORTEFEUILLES
L'explosion des sinistres d'intensité a conduit certains acteurs du marché à résilier les contrats portant sur des parcs complets d'immeubles présentant une surface inférieure à 2 000 m². Ce nettoyage du portefeuille vise également les lots à risques aggravés telles que la localisation (zones sensibles exposées aux malveillances, vols et actes de vandalisme) ou l'âge du parc. Avant 1950, la plupart des immeubles sont équipés d'escaliers et de planchers en bois (risque élevé d'incendie).

2. FRANCHISES ÉLEVÉES ET EXCLUSIONS DE GARANTIE
Lorsqu'il décide de ne pas résilier des pans entiers de son portefeuille, l'assuré procède à une politique de segmentation drastique qui vise à adapter son besoin global de ressources à la structure de son parc. Ce qui se traduit par des minimums de primes (de 5 à 6 euros le mètre carré pour des immeubles inférieurs à 600 m²), des franchises élevées sur les sinistres de fréquence (dégâts des eaux), voire même des exclusions de garanties.

3. MAJORATIONS TARIFAIRES
Dans un parc immobilier français vieillissant, les corrections tarifaires s'avèrent inéluctables dans les prochaines années tant les niveaux de primes actuelles ne sont plus dimensionnés pour absorber la charge sinistres. Le coût moyen d'indemnisation des dégâts des eaux a progressé deux fois plus vite que l'indice de référence FFB sur les vingt dernières années (hausse de la TVA et des matières premières). Dès 2015, les copropriétés devraient supporter, pour la plupart, des hausses tarifaires de 10 % minimum.